房市资金链断裂,温州炒房团陷入上海房产泥潭



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送交者: archive 于 December 25, 2008 22:52:52:

  房价联盟已经断裂了,著名的“温州炒房团”开始大规模抛售上海房产。现在的热点是,借钱给房产商,以弥补他们的资金缺口。只要房产商还没有因为资金链断裂而破产,房价就不会崩盘。

  “看到时代左右的人,也在左右这个时代”,王浩喜欢用这句广告词总结自己的发迹史,伤感的是:“炒房的时代,已经结束了”

  2008年12月5日,下午2点,上海松江区九亭板块一个新楼盘的售楼大厅内,王浩和他的7个亲戚,在离沙盘模型最近的一圈沙发上悠闲地翻着新盘的资料,一位售楼经理则站在一边不厌其烦地宣扬着楼盘的升值潜力。

  此时,一个由上海某网站组织的看房团也刚刚进门,但是,“看房团”对沙盘的兴趣,远远不及对于操着浓重温州口音的王浩的好奇。被打量得有些尴尬的王浩苦笑着对本刊记者说:“我敢打赌,明天我们又会上报纸上网站了,标题是‘温州炒房团上海抄底’。”

  王浩告诉本刊记者,在他6年的炒房生涯中,被售楼处奉为上宾,被普通买房者施以白眼的经历难以计数,“但这一次,我们不是来买房子的,最大的愿望是把手头上的几百套房子抛得一个不剩,然后5年内再不提炒房了。”

  作为自己家族炒房的“带头大哥”,在2007年底国家开始新一轮房地产市场调控的时候,王浩在上海投资的房产总数是63套。“直到今年夏天的时候,我们还和开发商结成攻守同盟,一起顶住房价”,但自从2008年10月期盼已久的“救市”政策陆续出台之后,王浩却对上海楼市失去了信心,“我们家族开始把所有的存量房挂牌,不惜降价也要在春节之前全部出手,我们是觉得这个攻守同盟快顶不住了,而且,我们要把资金转移到另外一个非常赚钱的买卖上去。”

  王浩所谓的“非常赚钱的买卖”,是将钱借给开发商,抵押物则是房子。王浩的九亭之行,就是贷款考察的一部分,“这也可能是我今后几年,和房子有关的最后一笔投资了”。

  至于外界传言纷纷的“温州炒房团楼市抄底”,在王浩看来,则已经成了一个“苦味的笑话”。

  炒房团大抛盘

  王浩原来是温州乐清一个打火机作坊的老板,2002年来上海炒房,并在2005年国家第一波楼市宏观调控之后“成功抄底”,如今已积累了上亿的身家。

  “看到时代左右的人,也在左右这个时代”,王浩总喜欢用这句时下流行的广告词总结自己的发迹史,唯一带点伤感的是,“炒房的时代,已经结束了”。

  “10月份,救市政策终于下来了,可跟我们想象的不一样”,此后一个多月,王浩每天最主要的工作就是“抛盘”,但最让他郁闷的是,“温州人的思维方式很相似,投资的房产比较集中,抛盘的时间也撞在了一起”,他只能将挂牌的价格一再下调。

  以王浩持有数量最多的普陀区光新板块的新湖明珠城为例,“春节的时候,均价还在23000以上,一直到9月份都很坚挺,但等我10月份去挂牌,却冒出一大批房子来,而且每周都有业主把总价向下调,最后,我卖出去的时候,均价只有19000多,跟中介一问,抛的都是温州人”。

  这种情况,在其他楼盘也纷纷出现。

  王浩抛出的位于徐家汇的东方曼哈顿的公寓,成交价只有每平方米27000元不到,夏天的时候,这个楼盘的平均价还在每平方米35000元左右;“虹桥乐庭的房子,8月份还能卖到每平方米27000元,10月份就跌到了22000元;闵行梅陇的中梅苑二期,我2005年买进的时候,毛坯价是每平方米 10000元,结果跑过去在中介一看,同样是96平方米的两房,人家精装的挂牌价竟然只有80万,等于我这几套房子不但不要赚,还要每套赔进去20多万才能脱手;另外还有两套别墅,人家的挂牌价比2007年下半年的时候跌了30%,我一狠心,不卖了,自己住一套,还有一套打算租给老外。”

  王浩的遭遇并不是个案,在他“领导”的家族炒房团里,很多人都遇到了同样的情况,“按我们的经验,如果不是炒房团的大规模抛盘,价格不会跌得这么厉害,小炒家没有这么大魄力。有的亲戚还在古北跟韩国的炒房团干上了,韩国人猛抛盘,把价格越拉越低,我们只好也跟着降,最后几乎是一周跑一趟,价格越挂越低,但还是没卖出去。”

  同样来自温州的杨燕,是另一个炒房团的成员。2005年,杨燕刚加入炒房团大军时还曾被戏称为“温州太太炒房团”,她主要的资金都投在了松江的九亭板块和宝山的共富新村板块,这两个区域都具有上海郊区新镇建设概念,自2006年以来建造了大批新楼盘。

  “当时觉得上海市区的房价已经太高了,以后年轻人肯定会集中买这些郊区的房子,而我们在市中心买一套房子的钱,可以在这里投资3套”,但如今,共富新村的二手房均价已经从每平方米10000元降到了8500以下,“九亭的房子尽管挂牌还是 9000多,实际上我们跟中介打招呼都是说可以有20%的让步,但房子还是卖不动”。

  更让杨燕“几个月都睡不好觉”的是“当初我们在九亭都是论层买的”,11月初,杨燕在九亭大街上的几家中介“踩点”时无意中发现,“靠湖边的那幢楼,一共才6层,我买了2层,还有2层的房子也都在中介分散着挂牌,当时我差点昏过去,这要什么时候才能卖出去啊,一打听,卖房子的也是温州口音”。

  事实上,同类情况在上海几乎各个区的热点板块都在上演。

  根据美联物业许嵩提供给本刊的数据,11月,上海浦东世纪陆家嘴板块“房价在250万到 500万左右、三房、楼龄在5年以内”的次新房,“一般价格低于市场价10%才会有人看房”。美联虹口区域经理高一定、普陀区域经理张磊告诉《望东方周刊》,他们所在区域,客户需求普遍低于市场价格10%以上。

  温州炒房团的兴衰

  “2001年的时候,我还在做打火机,手下三五个人,厂房就搭在乡下房子的空地上”,王浩告诉《望东方周刊》,温州炒房团最初的兴起只能用歪打正着来形容。

  当年上海为推动房地产业发展,出台了蓝印户口政策,当时温州一些私企老板为了让子女顺利考上上海的高校,开始在上海买房。“我舅舅跑到上海一看,原来上海房价每平方米才3000多,当时温州市中心的房子却已经卖到6000多了,我们一商量,觉得可以投资”。

  2002年春节过后,王浩拿着当时七拼八凑来的35万来到了上海和舅舅一起炒房。正好2002年12月,上海申办世博会成功,房价迅速拉升,2002 年年末,温州商人王均瑶以3.5亿元接盘徐家汇的烂尾楼——金汇大厦,第二年新命名的“均瑶国际广场”楼价就暴涨1倍,更是成为当时温州人的传奇。到 2003年春节的时候,上海房价均价已经超过每平方米5000元,王浩卖了房子,又回家发动了家里的亲戚来到上海,开始了正式的炒房生涯。

  2004年下半年到2005年上半年,上海房价的上涨几乎到了疯狂的程度,“半年涨了6000元每平方米”,也就在那段时间,大红色的“欢迎温州置业团莅临指导”的横幅几乎在上海每个售楼处大厅的门口都能看到,这种状况一直持续到2005年5月“国八条”的出台。

  “国家征收5.5%的交易税,还有营业税,再加上贷款收紧,房价第一次下跌了”,和当时大部分炒房者一样,王浩惊慌失措下迅速抛掉了手上的房子,“赚的钱都交了税”。但王浩当时并没有和很多温州炒房客一样,转而向内地城市寻找机会,“当时总觉得,上海这么一个大都市,房价肯定还会升上去”。

  2006年初,王浩和他的亲戚朋友7个人,再次聚集了上亿资金开始在楼市抄底,“当时很多售楼处里都没有什么人,我们几个人走进去,把蛇皮袋打开,露出成捆的人民币,告诉售楼小姐,这一层我们全要了”,提到当时的“豪迈”,王浩仍掩饰不住内心的激动。

  也正是2005年躲过宏观调控的得意,让王浩一直到2007年底,也没有意识到风险的来临,“大家都以为,这次和2005年的时候差不多,更何况,我们跟开发商也有攻守同盟”。

  房价联盟的第一道裂缝

  “攻守同盟应该算是开发商之间,以及开发商和炒房团之间的一个自发的松散联合”,王诚(化名)是上海一家中型房产企业的董事长,在上海浦东和闵行有多个楼盘在售。

  自2007年下半年国家宏观调控力度加大以来,“上海几家中小型开发商私下达成了一致,在同一区域内不首先降价”。王诚告诉本刊记者,刚开始的时候,这个房价联盟的范围并不算广泛,这也是从2008年元宵节到6月份,在闵行莘庄、宝山大华、浦东三林和松江九亭等区域一些开发商陆续推出一些降价措施的原因。

  “包括万科在内,很多楼盘都遇到了退房团的问题”,王诚告诉本刊记者,降价的楼盘很多都收到了炒房团的抗议,而且,其降价行为也进一步加强了购房者的观望心态,“销售不升反降”,于是,越来越多的开发商开始加入这一房价同盟,并把炒房团也拉入其中,“楼盘的开发商知会拥有大量二手房的炒房客‘摒牢’价格,一起撑住房价”。

  2008年9月,为了迎接传统售房旺季“金九银十”,上海开发商开始大举推盘,但商品住宅成交量只有44.69万平方米,创下当年2.76:1的月供需比新高,同时也是6年来上海楼市旺季销售的最低纪录。

  但在10月房展会上,仍然只有3成左右的房源打出“指定房源,底/特价发售”、“三重大礼,买房就送”、“买房送装修”、“折上折”、“内部认购”的口号,但实际上的优惠一般只在9.5~9.8折的范围内,整个房展会上的交易量,也只有2007年同期的4成。

  根据本刊的调查,从2008年6月到10月,上海新开的楼盘中价格下调幅度最高的也不超过15%,之前上市的楼盘,很多都没有实质性的降价举动,而最早“领跌”的万科、大华等楼盘,也不再有进一步的降价举措。

  2008年10月,这个联盟达到了巅峰,“松江一个楼盘的开发商资金链紧张,本来打算降价回笼资金,但后来同一区域的其他几家开发商一商量,以7折的价格接下了这个楼盘的3幢楼”,王诚说,在房价联盟越来越大的时候,降不降价已经不仅仅是商业问题了,“后来几乎都成了意气之争,你不是等我降价么,我宁愿 7折倒给别的开发商,也不愿意打8折卖给老百姓”。

  但在苦等了几个月的“救市”政策出台后,炒房团的信心终于崩溃了。

  2008年10月22日,央行财政部“救市”政策和上海市政府的“14条”出台,开发商和炒房团苦等的二套房贷松动、甚至是重新开放蓝印户口的政策却不见踪影,“所有的减税、减息政策都只是针对普通住房而来,投资型购房显然被政府很严格地独立看待了”。

  11月18日,上海银监局在商业银行座谈会上,再次发出明确的声音,强调要“继续严格执行二套房房贷政策”,“在这个消息出来之后,我所认识的所有的温州来上海炒房的人,哪怕最顽固最乐观的,都决定要全线撤退了”,王浩告诉本刊记者。

  温州炒房团的大批抛盘,将成为这个“房价堡垒”上的第一道裂缝。

  “就以松江为例,一个内部流传的数据是,松江区的新开盘楼盘空置率已经达到了60%,而温州人的抛盘,一般都以现价减去1000元定价,再暗留20%的议价空间,实际就是一次性打了近7.5折,而开发商现在开出的优惠,一般都在9.5~9.8折之间”。

  压力转移到开发商这一边,10月,万科再次向上海万科小区内的住户发放总额高达12万元的打折券册。在遭遇退房团事件之后一度按兵不动的万科,则再一次成为上海开发商年末大规模降价的“领头羊”。

  炒房团变身借贷团

  “温州炒房团”退出上海的同时,一些精明的温州商人正打算利用目前的地产业形势,进行另一个“非常赚钱的买卖”。

  王浩就是其中的一员,“我们现在不是温州炒房团,而是温州借贷团”,本文开头时所述的场景,就是王浩私下调查开发商还款能力的一个步骤。

  按照目前的行情,王浩借贷给开发商,一般可以获得最高达9%的月息,而开发商则以自己开发的楼盘作为抵押,具体操作手段就是,“开放商将楼盘以5~6 折的价格作价,我们按照正常的购房手续买入,但这实际上只相当于借款抵押,我们会另外签订一个回购的合同,一般在半年到一年之后,开发商以成交价回购再另付利息,或者直接将房子以约定的价格回购”。

  王浩告诉本刊记者,10月份的时候,他和他的亲戚所组成的“温州借贷团”刚刚以这样的方式,在上海宝山区共富板块接手了一个项目。开发商为了拿到5000万的借款,将这个原本开盘价在10000元以上的楼盘中的80多套景观房,以5折的价格抵押给了王浩和他的亲戚。

  “我们办理了正常的购房手续,一切都和一般买房人一模一样,但我们额外还签了一个回购合同,就是半年之后,开发商要拿5000万,再加上9%的月息把这些房子统统买回去。这是一个比较安全的交易方式,因为在半年之内,房价应该不会下跌超过30%,所以,5折作价可以保证我们的收益”。

  真假炒房团

  当然,货真价实的“温州炒房团”也没有完全在上海绝迹。

  11月29日,还有近50名温州炒家专门组成“炒房团”高调来上海考察了几个楼盘,不过,据上海本地报纸《新闻晨报》12月8日调查,这个炒房团并没有达成真正的交易。

  上海较为著名的房地产网站——搜房网,也正在筹划了一个三百人规模的“温州投资团”,这个活动的另一个合作伙伴,就是曾在过去多次组织温州人炒房的《温州日报》。

  “但我们并不打算向他们推住宅项目,因为实际从2007年下半年调控以来,上海住宅的价格水平并没有实质性的下跌,仍处于高位,而高抛低吸却是炒房的基本原则,所以,我们这次只挑选具有投资价值的商业地产项目,因为一则商业项目的抗跌能力强,另一方面,商业项目可以给投资者提供稳定的现金流回报。”搜房网上海公司总经理助理楼国权告诉《望东方周刊》。

  温州当地房产中介公司天浩置业曾组织投资客在上海、杭州等地考察项目,该公司负责人告诉本刊记者,在他们最近几个月组织的楼盘中,“的确有住宅楼盘的开发商,想找我们组织投资客,只不过他们是以卖房的形式进行筹资,后面大部分还会再买回去,也就等于借贷抵押。”

  当然,“对外的时候,开发商还是喜欢以‘温州炒房团又回来了’作为炒作的手段,我们就看到一个冒牌的温州炒房团,还专门派一个温州口音重的人,拿一包软中华在售楼处门口摆阔。实际上那些温州人都是100块一天请来的。”说到这里,王浩也有些哭笑不得。

  这样的冒牌“温州炒房团”在上海并不少见,12月初王诚也在他位于闵行的一个住宅项目“请” 来了“温州炒房团”,在“欢迎温州置业团”横幅下,王诚亲自指导这些操着温州口音的“富豪”:“要问整层买是不是可以稍微打点折”、“要问我们,为什么价格这么坚挺,要说你们感觉地铁房是跌不下来的”。

  当然,拿着软中华站在门口高谈阔论的“温州人”也是必不可少的,只是,就在中午真正的看房团就要到的时候,王诚临时将这个“临时演员”换了下来,“是按要求穿了西装,但这个人怎么穿着旅游鞋呢?幸亏发现得早”。

来源: 瞭望东方周刊



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